业主维权堪比宫斗大戏!看港澳如何破解物业管理难题

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2018年,民主协商平台“有事好商量”在广州落地。2019年,羊城晚报将全程参与“有事好商量”民生议题的解决和推动。

垃圾分类、交通拥堵、养老建设、物业管理、文明养犬等10件与广州市民息息相关的民生事,将在“记者跑、委员议、政府推”的三部曲中,一件件摆上台面,在立体化、多角度的协商议事中推动解决。

本期话题:物业管理

文/羊城派记者 张豪 实习生 胡淑茵

图/羊城派记者 陈秋明

部分业主和物业间存在矛盾,如何化解矛盾,小区成立业委会成为趋势。但如何成立,成立之后怎么发挥作用,却没那么简单。

上一期物业管理话题提出了业主参与不积极、业委会成立难,部分业委会没担当起责任,业主公共收益被挪用等问题,如何应对这些问题,化解业主与物业间的矛盾,广州市政协委员介绍港澳做法并提出相应建议。

确保业委会委员产生的公正性、合法性

成立业委会,首先要推选出候选人,但实际上部分小区存在业主私心作祟、使用不规范甚至不合法的方式以当选业委会成员的情况,如何更加公平合法地选出业委会成员呢?

市政协委员刘兴建议,小区所在的街道办事处、居委会应负责指导和监督业委会的成立,严格审核业委会候选人的资格,避免利益集团的渗透,确保选出的业委会成员能代表广大业主的利益。

“小区应该发挥党建引领作用,引导和鼓励社区党员参与所在小区业委会的建设,可在业委会成员中设定一定的党员比例,发挥党员先锋模范带头作用,促进基层治理工作。”广州市政协港澳台侨外事委员会主任李瑜建议。

此外,业委会成员需要由小区总户数及总面积都超半数的业主选举产生,但广州市政协委员在调研中发现,部分业主并不知晓业委会的重要性,导致他们对选举工作表现出不积极。

业主朵康表示,业主的不积极导致筹备工作难以推进,在上门动员过程中甚至还会遇到冷嘲热讽。据了解,在香港,大部分业主对业委会的各项投票都会积极参与。香港是如何提高业主的积极性呢?

长期生活在香港的市政协香港地区常委徐美云表示,关于投票,香港的《建筑物管理条例》清楚明细地列明了业主的各项责任,并且在购买物业时,物业的公契也界定了业主之间的权利、权益、责任等。

市政协澳门地区委员陶天权建议,由广州市住建部门牵头,完善本市业委会分级培训体系,制定统一的业委会培训教材,围绕业委会成员能力提升和规范化建设的需求,结合业委会日常运作存在的问题及具体案例情况,定期组织业委会成员开展履职培训,实行业委会委员履职培训上岗制度,让业委会成员熟知其基本的权利、义务和责任。

在监督上,市政协委员刘兴建议学习借鉴南京、珠海的经验。比如南京按照属地管理的原则,在街道党工委或社区党委领导下设立“物业管理委员会”,成员由街道代表、居委代表、公安代表、建设单位代表和占成员多数的业主代表共同组成,进一步充实调整街道社会事务管理部门的人员岗位,加大业务知识的培训力度,依法对业委会加强监督和管理。

构建对物业公司服务质量的评价机制

目前,广州没有统一的评价机制去评定物业服务水平,因此,对物业服务质量的衡量因人而异,这对物业、业主而言都不是一件好事。在香港,对服务行业的要求普遍很高,以客为先,想客所想,所以物业服务行业都在努力提高自身的服务质量。

徐美云介绍,香港的物业公司自己会聘请第三方做神秘访客,对公司所管理的物业进行评分,从而了解服务要求,借此提升服务水平,以争取行业的声誉、地位和份额。

此外,香港政府及各职能部门、民间团体、商业机构等每年都会对物业服务的各种内容进行评比、奖励,由市民、专业机构、政府部门等进行评分,使物业管理提升行业的竞争力,如评选出最佳可持续发展管理项目、香港环境卓越大奖、最佳保安服务选举等。

对此,徐美云建议,广州市的业委会、开发建设单位、物业服务企业可以依照约定委托物业服务第三方评估机构,开展物业项目交接和查验、物业服务标准、调价费用测算、消防安全和物业服务质量评估等活动。通过专业检查出具物业服务评估报告,并定期向全体业主公示,实现物业服务质量有效评价和监督。

此外,为更规范地监督物业企业行为,李瑜建议,应由广州市主管职能部门牵头,加快构建物业服务行业信用体系,收集物业公司的信用数据,将物业公司违规或遭投诉的情况及信息纳入诚信体系,完善与各职能部门的信息共享机制。

一旦物业公司上了黑名单或信用不合格,就对它进行惩罚,通过降低他的收费标准等措施,起到监督评价的作用。

规范管理小区共有物权登记和公共收益

对于小区公共收益,广州市物业管理暂行办法明确规定,小区公共收益归全体业主所有,那这笔收益应由谁来收,怎么收呢?徐美云委员介绍,香港的屋苑、大厦基本都实行酬金制,管理公司只收取管理人酬金,屋苑、大厦的公共收益,属于全体业主所有。

就小区公共收益,香港的做法是,首先由管理处在业委会召开大会时,提出有哪些可增加的公共收益,例如哪些电梯、公共位置可以出租,做什么广告,收益多少,由业委会投票决定通过。

这些收益会投入管理费用使用,每年需向业主公开,管理费使用的盈余会投入第二年的物业管理中使用,或通过业委会表决同意用于屋苑、大厦的设施设备增加。

对此,省参事室特约研究员王则楚建议,物业服务企业或业委会应当定期在物业管理区域内的显著位置,以书面形式向全体业主公布共有收益的账目情况;物业服务企业在使用公共收益时,应当在物业管理区域内的醒目位置公示用途、使用金额等事项。

而对已成立业委会的小区,物业服务企业还应事先将使用计划书面报业委会同意,公共收益的使用由业主大会决定;未作决定的,则可用于补充专项维修资金,可从中拨出一部分费用聘请专业的第三方公司对该收益进行审计。

再则是监管与执法不到位。在现行体制下,没有那个部门会主动来维护业主们的权利。相对而言,执法不力与监管缺位的问题更至关重要。业委会能否真正确保业主权益,关键还取决于什么人做。

在此语境下,监管与执法必须给力,积极作为。事实上,作为监管部门,有诸多手段可以制衡物管,确保业主权益。如在物管资质与等级评定上,是否侵占业主权益要成为“关键一分”,甚至可一票否决。单凭这一点,便可对物管形成足够的震慑。

羊城晚报评论员 耀琪:

出让共有物业利益似成业主共识

另一方面就在于很多业主都觉得多一事不如少一事。即使把现在的物管企业赶跑了,也未必能够引来一个更好的物管企业。在一种潜规则之下,有意无意的出让共有物业的利益似乎就成了大家的共识。

再说业委会不作为的问题,法律有明文规定更换的办法。因为一方面有可能会被某一些人操控或者被物管企业控制,并不代表业主的利益。

另一方面业委会也可能是走过场,这也是需要监督的。作为行政管理部门,有这个责任和义务去辅助业委会的成立,同时对业主的投诉也有介入的责任。

下期预告:对于当前物业管理难题,政协委员提出了以上建议,政府部门又有哪些举措呢?请看下一期《有事好商量·民心筑城》之政府推。

总策划 | 刘海陵 林海利 黄洁峰 颜复琼

统筹 | 刘云 李志洁

执行 | 崔文灿 刘云 林诗妍 张豪 梁怿韬 李焕坤 薛江华 陈秋明

来源 | 羊城派

责编 | 孙磊


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